FLASH BACK – astussimmo.fr

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FLASH BACK

1972 : naissance à Saint-Mandé

1991 : bac ES

1994 : licence STAPS

1994-2001 : professeur d’EPS

2001 : CAPEPS interne. Professeur

d’EPS

2003 : achat d’un appartement à

Rueil et d’une maison en Bretagne

2005 : investissement locatif vers

Toulouse en loi Robien (une erreur

pour Stéphane Maury)

2009 : tour du monde

2011-2019 : professeur d’EPS à

Châteaubriant

30 OUI IMMOBILIER

c est qui lui ?

c’est qui lui ?

(cid:2)(cid:3)(cid:4)(cid:5)(cid:6)(cid:7)(cid:8)(cid:9)(cid:10)(cid:10)(cid:11)(cid:7)(cid:12)(cid:13)(cid:14)
Le globe-trotteur

PROF DE SPORT, EX-JOUEUR AU PSG FUTSAL ET INVESTISSEUR « NO LIMIT », STÉPHANE
MAURY EST UN BUTEUR. ET QUAND IL PREND DES COUPS, IL AFFICHE SON P’TIT SOURIRE
EN COIN QUI VOUS DIT : « CE N’EST QUE PARTIE REMISE ». CET HOMME EST BON POUR
LE MORAL !

Vous êtes le sportif de l’immo-

bilier !?
C’est vrai j’ai le sport dans
mon ADN. Après un bac ES,
j’ai rejoint l’Unité de formation et de
recherche (UFR) des Sciences et tech-
niques des activités physiques et spor-
tives (STAPS) de Nanterre. Je suis de-
venu professeur d’EPS en 1994 à Paris
puis à Nantes. J’ai aussi été joueur du
PSG Futsal et je suis ceinture noire de
judo. J’ai commencé à investir dans
l’immobilier en 2003 avant de me lan-
cer dans l’investissement massif dans
des immeubles de rapport en 2016. Au-
jourd’hui, j’ai une SCI et une SASU et je
continue à exercer en qualité de pro-
fesseur d’EPS à mi-temps par passion
mais aussi pour rassurer… les banques !

Dix-sept ans d’investissements dans
l’immobilier. Comment cela vous a-t-il
pris ?
(cid:2)(cid:3)(cid:4) (cid:5)(cid:3)(cid:6)(cid:7)(cid:7)(cid:3)(cid:5)(cid:8)(cid:9)(cid:4) (cid:10)(cid:9)(cid:4) (cid:11)(cid:3)(cid:4) (cid:12)(cid:13)(cid:9)(cid:11)(cid:6)(cid:14)(cid:13)(cid:9)(cid:4) (cid:15)(cid:16)(cid:16)(cid:9)(cid:4) (cid:3)(cid:4)
été un gros déclic ayant en tête la
transmission d’un patrimoine. Oui mais
lequel ? L’immobilier a été la réponse.
J’ai décidé de me former et je conti-
nue à le faire chaque jour pendant
deux heures avec des livres, en suivant
des formations, en assistant à des sé-
minaires ou encore en regardant des
vidéos sur YouTube. Aujourd’hui, je pos-
sède cinq immeubles (37 appartements),

deux maisons et deux locaux com-
merciaux. Deux autres immeubles (12
appartements et un local commercial),
sous compromis, devraient rentrer dans
mon portefeuille. La stratégie de la divi-
sion d’immeubles de rapport, exploités
en meublés, colocation et en courte
durée, m’a permis de me constituer
un capital brut de 2 millions d’euros
en trois ans… et ce, sans m’en rendre
compte. Comment ? La puissance de
l’effet de levier du crédit bancaire et
du différé d’amortissement est une tac-
tique fondamentale pour sécuriser sa
progression en immobilier. Comme je
dis souvent : certes, cela peut donner
des sueurs froides lorsque l’on a un en-
cours de 100 000 euros et l’on a du mal
à dormir, mais quand il atteint 1 million
d’euros, c’est votre banquier qui ne
dort plus !

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se ramasser à la pelle non?
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des travaux. J’ai appris à décrypter les
devis, à motiver les artisans sans les brus-
quer car il ne faut surtout pas les vexer.
J’ai commis des erreurs, je n’ai pas véri-
(cid:15)(cid:23)(cid:4)(cid:16)(cid:3)(cid:4)(cid:7)(cid:20)(cid:16)(cid:6)(cid:10)(cid:6)(cid:22)(cid:23)(cid:4)(cid:10)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:9)(cid:5)(cid:22)(cid:13)(cid:9)(cid:12)(cid:13)(cid:6)(cid:7)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:9)(cid:22)(cid:4)(cid:5)(cid:24)(cid:3)(cid:6)(cid:4)(cid:12)(cid:3)(cid:7)(cid:4)
été assez exigeant sur les conditions
de contrat. Deux m’ont planté au mi-
lieu du chantier en déposant le bilan.
Le challenge pour un investisseur est

OUI IMMOBILIER 31

… FLASH BACK

2012 : achat d’une maison

(Nantes)

2016 : achat d’une maison divisée

en deux (dont une colocation)

2017 : achat d’un immeuble de

cinq appartements et d’une bou-

tique, création d’une SCI

2018 : achat de trois immeubles

de rapport et d’un appartement

en Airbnb (19 lots). Cocréation

d’une réunion d’investisseurs

(l’Apero West Immo)

2019 : achats d’un immeuble de

rapport (cinq lots et un restaurant)

et de deux immeubles sous com-

promis (12 lots et un local com-

mercial). Sous locations de deux

studios à Nantes en LCD, création

d’une SASU pour accompagner

les investisseurs

de savoir bien s’entourer et il doit avoir
deux qualités essentielles : la patience
et la rigueur. Il faut manager plusieurs
corps de métiers aux langages multi-
ples. Il faut créer un esprit d’équipe.
(cid:17)(cid:3)(cid:4) (cid:7)(cid:9)(cid:8)(cid:20)(cid:5)(cid:10)(cid:9)(cid:4) (cid:10)(cid:6)(cid:21)(cid:15)(cid:8)(cid:18)(cid:16)(cid:22)(cid:23)(cid:4) (cid:3)(cid:4) (cid:23)(cid:22)(cid:23)(cid:4) (cid:10)(cid:9)(cid:4) (cid:8)(cid:20)(cid:5)(cid:22)(cid:6)-
nuer à convaincre les banques. En
tant que fonctionnaire j’ai obtenu mes
prêts facilement et j’ai eu la chance de
trouver « LE » banquier, lui-même inves-
tisseur en immeubles de rapport. Ce-
pendant, arrivé à un certain encours,
il faut changer de banque. D’autant
plus qu’à la suite d’une séparation, je
n’étais plus bien vu par les banques.
J’ai donc arbitré mon patrimoine, j’ai
vendu un appartement qui avait une
forte plus-value ce qui m’a permis de
dégager du cash et d’être à nouveau
crédible aux yeux des banques.

(cid:26)(cid:12)(cid:9)(cid:18)(cid:20)(cid:10)(cid:20)(cid:25)(cid:8)(cid:3)(cid:10)(cid:18)(cid:9)(cid:20)(cid:10)(cid:25)(cid:12)(cid:3)(cid:22)(cid:18)(cid:20)(cid:10)(cid:27)(cid:12)(cid:22)(cid:10)(cid:16)(cid:25)(cid:12)(cid:20)(cid:10)(cid:25)(cid:8)(cid:3)(cid:10)(cid:7)(cid:22)(cid:21)(cid:4)(cid:10)(cid:28)(cid:10)
(cid:21)(cid:4)(cid:16)(cid:9)(cid:18)(cid:25)(cid:5)(cid:5)(cid:9)(cid:13)(cid:10)(cid:16)(cid:25)(cid:3)(cid:13)(cid:9)(cid:10)(cid:7)(cid:17)(cid:3)(cid:22)(cid:16)(cid:22)(cid:3)(cid:4)(cid:10)(cid:29)(cid:10)
(cid:2)(cid:3)(cid:4) (cid:10)(cid:6)(cid:21)(cid:15)(cid:8)(cid:18)(cid:16)(cid:22)(cid:23)(cid:4) (cid:13)(cid:9)(cid:5)(cid:8)(cid:20)(cid:5)(cid:22)(cid:13)(cid:23)(cid:9)(cid:4) (cid:12)(cid:3)(cid:13)(cid:4) (cid:16)(cid:3)(cid:4) (cid:12)(cid:16)(cid:18)(cid:12)(cid:3)(cid:13)(cid:22)(cid:4)
des investisseurs est de se lancer : il faut
se former et investir sur soi-même pour
éviter des erreurs qui
peuvent coûter chères.
Outre des
formations,
j’ai rencontré des inves-
tisseurs et me suis consti-
tué un réseau. Certains
me disent : « Tu as de la
chance ! », je réponds : « Moi ? Non,
j’aide la chance ! ». J’ai aussi eu deux
mentors : Etienne Brois, spécialiste des
immeubles de rapport et Goulwenn
Tristant, champion du monde du mind-
set, ainsi que des blogueurs comme
Pierre Ollier, Christopher Wangen. Le
sport m’a également aidé à me forger
un moral à toute épreuve, à ne rien lâ-
cher et à s’adapter à chaque situation
en relativisant l’échec.

(cid:26)(cid:12)(cid:9)(cid:18)(cid:18)(cid:9)(cid:10)(cid:9)(cid:20)(cid:3)(cid:10)(cid:16)(cid:25)(cid:3)(cid:13)(cid:9)(cid:10)(cid:20)(cid:3)(cid:13)(cid:7)(cid:3)(cid:4)(cid:30)(cid:22)(cid:9)(cid:10)(cid:21)(cid:9)(cid:10)(cid:21)(cid:4)(cid:16)(cid:9)(cid:18)(cid:25)(cid:5)-
pement ?
Ma stratégie repose sur des investisse-
ments dans les immeubles de rapport
dans des petites villes où il y a une de-
mande et des offres entre 1000 euros du
m2(cid:25)(cid:4)(cid:3)(cid:26)(cid:9)(cid:8)(cid:4)(cid:10)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:22)(cid:13)(cid:3)(cid:26)(cid:3)(cid:18)(cid:27)(cid:4)(cid:12)(cid:20)(cid:18)(cid:13)(cid:4)(cid:10)(cid:23)(cid:15)(cid:7)(cid:8)(cid:3)(cid:16)(cid:6)(cid:7)(cid:9)(cid:13)(cid:28)(cid:4)
Il faut éviter les investissements du type
Pinel, dispositif qui m’a fortement ralenti

32 OUI IMMOBILIER

pendant cinq ans. Je divise donc une
maison ancienne en cinq ou six loge-
ments (T2) en faisant du meublé design
dans un esprit « coloc » avec des ser-
(cid:26)(cid:6)(cid:8)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:29)(cid:6)(cid:15)(cid:25)(cid:4)(cid:16)(cid:24)(cid:23)(cid:16)(cid:9)(cid:8)(cid:22)(cid:13)(cid:6)(cid:8)(cid:6)(cid:22)(cid:23)(cid:4)(cid:12)(cid:13)(cid:6)(cid:7)(cid:9)(cid:4)(cid:9)(cid:5)(cid:4)(cid:8)(cid:30)(cid:3)(cid:13)(cid:19)(cid:9)(cid:31)(cid:4)
voire un jardin commun, une buande-
rie, un babyfoot, un sauna infrarouge.
Tout cela crée l’effet « wahouh » et
“(cid:18)(cid:7)(cid:22)(cid:6)(cid:15)(cid:9)(cid:4) (cid:18)(cid:5)(cid:4) (cid:16)(cid:20)#(cid:9)(cid:13)(cid:4) $%(cid:4)&(cid:4) (cid:12)(cid:16)(cid:18)(cid:7)(cid:4) (cid:8)(cid:30)(cid:9)(cid:13)(cid:28)(cid:4) ’(cid:23)(cid:7)(cid:18)(cid:16)-
tat : l’immeuble est loué en 48 heures.
Reste qu’il y a un turn over avec des
locataires qui restent en moyenne huit
mois, aussi je délègue à une agence.
Je ne calcule pas en termes de renta-
*(cid:6)(cid:16)(cid:6)(cid:22)(cid:23)(cid:4) (cid:11)(cid:3)(cid:6)(cid:7)(cid:4) (cid:9)(cid:5)(cid:4) (cid:8)(cid:3)(cid:7)(cid:30)+/(cid:20)(cid:29)(cid:4) 5(cid:9)(cid:5)(cid:22)(cid:13)(cid:9)(cid:4) ;%%%(cid:4) (cid:9)(cid:22)(cid:4)
1500 euros par mois et par immeuble).
Ma stratégie n’est pas de faire du pa-
trimoine mais plutôt de dégager une
rente qui va me permettre d’arrêter
de travailler (objectif pratiquement
atteint). Désormais je me tourne vers
des immeubles moins rentables mais
(cid:10)(cid:3)(cid:5)(cid:7)(cid:4)(cid:10)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:26)(cid:6)(cid:16)(cid:16)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:12)(cid:16)(cid:18)(cid:7)(cid:4)(cid:6)(cid:11)(cid:12)(cid:20)(cid:13)(cid:22)(cid:3)(cid:5)(cid:22)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:3)(cid:15)(cid:5)(cid:4)(cid:10)(cid:9)(cid:4)
faire du patrimoine avec moins de tra-
(cid:26)(cid:3)(cid:18)(cid:27)(cid:28)(cid:4)=(cid:9)(cid:4)(cid:11)(cid:9)(cid:4)(cid:10)(cid:6)(cid:26)(cid:9)(cid:13)(cid:7)(cid:6)(cid:15)(cid:9)(cid:4)(cid:3)(cid:18)(cid:7)(cid:7)(cid:6)(cid:4)(cid:9)(cid:5)(cid:4)(cid:16)(cid:20)(cid:8)(cid:3)(cid:22)(cid:6)(cid:20)(cid:5)(cid:4)
courte durée, colocations… La moitié
de mes biens est déte-
nue en LMNP au réel
mais vu que cette faille
(cid:15)(cid:7)(cid:8)(cid:3)(cid:16)(cid:9)(cid:4) (cid:9)(cid:7)(cid:22)(cid:4) (cid:7)(cid:18)(cid:7)(cid:8)(cid:9)(cid:12)(cid:22)(cid:6)*(cid:16)(cid:9)(cid:4)
de changer,
l’autre
moitié est exploitée en
SCI à l’IS. Je tente aussi
la sous-location au travers de ma hol-
ding, une SASU qui me permet de di-
(cid:26)(cid:9)(cid:13)(cid:7)(cid:6)(cid:15)(cid:9)(cid:13)(cid:4)(cid:11)(cid:9)(cid:7)(cid:4)(cid:3)(cid:8)(cid:22)(cid:6)(cid:26)(cid:6)(cid:22)(cid:23)(cid:7)(cid:4)5(cid:3)(cid:8)(cid:30)(cid:3)(cid:22)(cid:4)>(cid:4)(cid:13)(cid:9)(cid:26)(cid:9)(cid:5)(cid:22)(cid:9)(cid:25)(cid:4)
formation…). C’est une tactique très
puissante pour les investisseurs bloqués
par les banques. Je continue aussi d’in-
vestir sur des projets plus importants en
m’associant avec un autre investisseur.
J’utilise parfois la méthode de la multi-
*(cid:3)(cid:5)(cid:8)(cid:3)(cid:13)(cid:6)(cid:7)(cid:3)(cid:22)(cid:6)(cid:20)(cid:5)(cid:4) @(cid:18)(cid:6)(cid:4) (cid:9)(cid:7)(cid:22)(cid:4) (cid:22)(cid:13)(cid:14)(cid:7)(cid:4) (cid:9)(cid:21)(cid:15)(cid:8)(cid:3)(cid:8)(cid:9)(cid:28)(cid:4) (cid:2)(cid:3)(cid:4)
France est l’un des rares pays à ne pas
(cid:3)(cid:26)(cid:20)(cid:6)(cid:13)(cid:4)(cid:10)(cid:9)(cid:4)(cid:15)(cid:8)(cid:30)(cid:6)(cid:9)(cid:13)(cid:4)(cid:12)(cid:20)(cid:7)(cid:6)(cid:22)(cid:6)(cid:21)(cid:4)(cid:20)(cid:18)(cid:4)(cid:15)(cid:8)(cid:30)(cid:6)(cid:9)(cid:13)(cid:4)(cid:8)(cid:9)(cid:5)(cid:22)(cid:13)(cid:3)(cid:16)(cid:4)
des emprunteurs. Il existe seulement des
organismes de caution qui regroupent
quelques banques. Il s’agit d’emprun-
ter ce chemin avec parcimonie.

Quels conseils donneriez-vous à une
personne qui souhaite investir ?
Se former, s’entourer, passer à l’action
sinon se former ne sert à rien et ne rien

Nelson Mandela disait :
« je ne perds jamais, soit
je gagne, soit j’apprends »

ET DEMAIN…

(cid:2)(cid:3) Optimiser

tous mes biens,

écrire un ebook ou même un

livre sur mon parcours et sur

les immeubles de rapport, dé-

velopper une société d’accom-

pagnement d’investisseurs (en

association), aller sur des plus

gros projets d’immeubles en

association, créer une chaine

YouTube et une formation en

ligne.

(cid:2)(cid:3)

(cid:4)(cid:5)(cid:6)(cid:7)(cid:8)(cid:9)(cid:10)(cid:11)(cid:3)(cid:12)(cid:10)(cid:5)(cid:13)(cid:14)(cid:9)(cid:10)(cid:3)(cid:15)(cid:9)(cid:3)(cid:16)(cid:9)(cid:17)(cid:3)(cid:13)(cid:18)(cid:18)(cid:9)(cid:17)(cid:3)(cid:9)(cid:14)(cid:3)

prendre le temps de vivre, mais

aussi continuer à apprendre

chaque jour…

dédiée à l’accompagnement d’inves-
tisseurs dans le montage d’achat d’im-
meubles de rapport : de la recherche
du bien à la mise en location en pas-
sant par la négociation, la création du
dossier bancaire, les travaux…

(cid:31)(cid:13)(cid:25)(cid:5)(cid:25)(cid:20)(cid:10)(cid:13)(cid:9)(cid:17)(cid:12)(cid:9)(cid:22)(cid:18)(cid:18)(cid:22)(cid:20)(cid:10)(cid:5)(cid:7)(cid:13)(cid:10)(cid:18)(cid:7)(cid:10)”(cid:4)(cid:21)(cid:7)(cid:17)(cid:3)(cid:22)(cid:25)(cid:8)

RETROUVEZ SES INFOS :

Site internet ? Très bientôt !

En attendant, si vous souhaitez vous

faire accompagner pour investir dans

un immeuble de rapport vous pouvez le

contacter : astussimmo@gmail.com

lâcher ! La meilleure école est celle du
terrain, tout est question de volonté et
de motivation. L’immobilier n’est que
du bon sens, inutile d’avoir bac+12. Il
faut aussi éviter d’y mettre trop d’émo-
tions : un bien c’est un emplacement,
quatre murs et un chiffre. Et seuls les
chiffres parlent ! Je regrette de pas
avoir commencé plus tôt ! Aujourd’hui,
grâce à internet, n’importe qui peut se
former. Il y a quinze ans nous n’avions
pas accès a ces secrets d’investisseurs
qui étaient souvent gardés par les no-
taires.

Quelles sont vos passions en dehors de
l’immobilier ?
Outre le sport et l’enseignement, j’ai
une passion pour les voyages. J’ai visi-
té quelque 80 pays. Il y a dix ans, j’ai
fait un tour du monde. J’ai également
la passion de la transmission du savoir.
Je vais écrire un ebook sur l’immobilier
voire un livre, créer une chaine YouTube
et une formation sur les immeubles de
rapport. Je viens de lancer une société

OUI IMMOBILIER 33